Actualité : Marseille durcit la réglementation Airbnb. Ce que les propriétaires doivent savoir 🏠🚫

Décryptons ensemble les changements à venir, leurs implications, les répercussions potentielles pour l’économie locale, et les stratégies à adopter pour les investisseurs.

oct. 15, 2024

Aujourd’hui, on plonge dans l’actualité brûlante du marché locatif à Marseille. La ville a décidé de durcir les règles concernant les locations sur des plateformes comme Airbnb, avec pour objectif de mieux encadrer le marché et de préserver l’accès au logement pour les résidents. Ces nouvelles mesures, qui entreront en vigueur à partir de janvier 2025, suscitent des réactions diverses, tant chez les propriétaires que chez les touristes. Décryptons ensemble les changements à venir, leurs implications, les répercussions potentielles pour l’économie locale, et les stratégies à adopter pour les investisseurs.

1. Pourquoi un tour de vis réglementaire à Marseille ?

Marseille, comme de nombreuses grandes villes, a vu exploser les locations de courte durée via des plateformes telles qu’Airbnb ces dernières années. Cette situation a entraîné une tension sur le marché immobilier local, notamment en réduisant l’offre de logements à destination des habitants et en contribuant à la hausse des loyers.

Selon le maire Benoît Payan, l’objectif est de faire de Marseille la ville avec la réglementation la plus stricte de France en matière de locations de courte durée. Cette décision vise à protéger le droit au logement des habitants et à favoriser l’accès à des logements accessibles pour les familles et les jeunes actifs. (Source Libération)
À partir de janvier 2025, la nouvelle réglementation imposera des restrictions significatives sur les locations de résidences secondaires, limitant la possibilité de louer ces biens de manière saisonnière sur des plateformes comme Airbnb. (Source La Provence)

2. Une restriction forte pour les résidences secondaires

L'une des mesures phares de cette nouvelle réglementation est l'interdiction de louer des résidences secondaires sur Airbnb à Marseille, sauf autorisation exceptionnelle. En d'autres termes, seuls les logements principaux pourront être loués en courte durée, et encore, pour un maximum de 120 jours par an, conformément à la législation nationale.

Cette mesure vise à réduire le nombre de logements réservés à la location saisonnière au profit de l’habitat permanent, afin de libérer des appartements pour les locataires à l’année. (Source Ouest-France)
Les autorités locales estiment que les résidences secondaires utilisées pour la location touristique contribuent à la spéculation immobilière et à la raréfaction de l'offre locative classique, ce qui pénalise les habitants de Marseille, notamment dans les quartiers les plus prisés.

Des amendes pour les contrevenants

Pour s’assurer du respect de ces nouvelles règles, la ville de Marseille prévoit de renforcer les contrôles et d’instaurer des amendes significatives pour les propriétaires qui ne respecteraient pas la nouvelle réglementation. Les sanctions pourraient aller jusqu’à 50 000 € pour les contrevenants, un montant dissuasif pour éviter les dérives. (Source BFMTV)

3. Les répercussions sur le marché immobilier et le tourisme 🌍

Les conséquences de cette nouvelle réglementation pourraient être multiples, tant pour les propriétaires que pour les autres acteurs de l'économie locale.

Pour les propriétaires : Un choix difficile entre vente et repositionnement

Perte de revenus complémentaires : De nombreux propriétaires de résidences secondaires utilisaient Airbnb pour compléter leurs revenus ou rentabiliser leur bien pendant leurs absences. L’interdiction de louer ces résidences secondaires en courte durée pourrait les amener à repenser leur stratégie.
Revente potentielle de biens : Certains propriétaires pourraient décider de vendre leur résidence secondaire, notamment si elle devient difficile à rentabiliser sans la possibilité de la louer de manière saisonnière. Cela pourrait provoquer une augmentation de l’offre de biens à la vente sur le marché marseillais.
Orientation vers la location longue durée : Les propriétaires souhaitant conserver leurs biens pourraient se tourner vers la location longue durée, ce qui contribuerait à augmenter l’offre locative pour les habitants permanents de Marseille.

Pour le marché locatif résidentiel : Une opportunité pour les locataires

Baisse de la pression locative : L'interdiction des locations de courte durée sur les résidences secondaires pourrait libérer plusieurs centaines, voire milliers, de logements qui retourneraient sur le marché de la location traditionnelle. Cela pourrait contribuer à freiner la hausse des loyers et rendre le marché plus accessible pour les locataires.
Amélioration de l’accès au logement : Les jeunes actifs, les familles et les étudiants, qui peinent à se loger dans certaines zones tendues de Marseille, pourraient bénéficier de cette nouvelle dynamique.

Pour le tourisme : Un impact à double tranchant

Réduction de l’offre d’hébergements touristiques : Avec une offre de logements saisonniers réduite, le risque est de voir les prix des hébergements restants augmenter, ce qui pourrait décourager une partie des visiteurs à la recherche d'hébergements économiques. (Source Made in Marseille)
Changement de la clientèle touristique : Cette situation pourrait aussi favoriser une clientèle plus haut de gamme, capable de supporter des coûts plus élevés pour des séjours à Marseille.
Impact sur l’économie locale : Les commerces de proximité et les services qui dépendent de la fréquentation touristique pourraient ressentir un léger ralentissement si le nombre de touristes venait à diminuer en raison de la réduction de l'offre d'hébergements à prix modérés.

4. Stratégies à adopter pour les investisseurs à Marseille 💡

Face à ces nouvelles mesures, les propriétaires et investisseurs à Marseille doivent adapter leur stratégie pour rester rentables et profiter des nouvelles opportunités sur le marché :

1. Réévaluer la rentabilité des biens mis en location courte durée

Il est crucial de recalculer la rentabilité de la location courte durée si le bien est désormais considéré comme résidence secondaire. La fin de la location saisonnière pourrait rendre l’exploitation de ces biens moins intéressante financièrement.
Pour certains, il pourrait être plus rentable de revendre le bien et de réinvestir dans des zones moins réglementées ou dans des villes où les restrictions sont moins strictes.

2. Passer à la location longue durée

L’option de reconvertir une résidence secondaire en location longue durée est une alternative à envisager. Cela permet de garantir un revenu régulier sans subir les limitations imposées à la location courte durée.
Les propriétaires pourraient aussi envisager des baux meublés longue durée, qui offrent une certaine flexibilité et permettent de conserver des niveaux de loyer plus élevés.

3. Diversifier ses investissements immobiliers

Investir dans d'autres villes françaises ou dans des régions voisines de Marseille, où les réglementations sur les locations saisonnières sont moins contraignantes, peut être une manière de diversifier son portefeuille et de compenser la perte de revenus à Marseille.
Il peut aussi être intéressant d'explorer des placements immobiliers indirects comme les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou les REITs, qui permettent de profiter des revenus locatifs sans être soumis aux réglementations locales.

Conclusion : Une mutation nécessaire pour un marché plus équilibré ?

La décision de Marseille de durcir les règles sur les locations de courte durée marque une nouvelle étape dans la régulation des plateformes comme Airbnb en France. Ces mesures, si elles sont appliquées efficacement, pourraient contribuer à libérer des logements pour les habitants et à freiner la hausse des loyers dans les quartiers les plus touchés.

Cependant, elles soulèvent aussi des questions sur l’impact potentiel sur le tourisme et sur les revenus des propriétaires. Si la ville parvient à gérer cette transition en douceur, elle pourrait bien réussir à concilier la préservation de son patrimoine résidentiel avec son attractivité touristique.

Si tu as des questions ou souhaites en savoir plus sur les conséquences de cette réglementation et les meilleures stratégies pour t'adapter, n’hésite pas à me contacter !

À très bientôt pour de nouvelles analyses sur le marché immobilier !

PS : Reste à l'affût des évolutions législatives, car elles peuvent avoir un impact direct sur tes investissements immobiliers et sur tes projets de location.