Airbnb et TVA : Ce que vous ignorez pourrait coûter très cher !

Nous avons des nouvelles importantes concernant les règles de TVA pour les locations de logements meublés. Voici un résumé détaillé des récentes modifications et de leur impact potentiel.

1. Contexte des changements

Suite à l'avis du Conseil d'État du 5 juillet 2023 et à la loi du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, l'article 261 D du Code Général des Impôts (CGI) a été révisé pour clarifier les critères d'assujettissement à la TVA. Cette mise à jour vise à aligner les règles nationales avec les exigences européennes.

2. Conditions d'assujettissement à la TVA

Pour être soumis à la TVA sur la location de logements meublés, vous devez proposer au moins trois des quatre services annexes suivants :

1. Fourniture du petit-déjeuner

2. Nettoyage régulier des locaux

3. Fourniture de linge de maison

4. Réception de la clientèle (même non personnalisée)

Ces services peuvent être intégrés dans le tarif du séjour ou proposés en supplément. Il est crucial de prouver leur réelle fourniture. L'administration fiscale porte une attention particulière aux locations effectuées via des plateformes telles qu'Airbnb, en raison de leur concurrence directe avec le secteur hôtelier.

3. Détails des services annexes

Petit-déjeuner : Il doit être proposé selon les usages professionnels, soit directement dans les locaux ou via un système de commande en ligne. Un distributeur automatique ne suffit pas.

Nettoyage des locaux : Le nettoyage doit être effectué régulièrement, avec un minimum de nettoyage avant le début du séjour pour les séjours de moins d'une semaine. Le simple accès à du matériel de nettoyage ne répond pas à cette condition.

Fourniture de linge de maison : Les draps et serviettes doivent être fournis au début du séjour, avec un renouvellement régulier. Pour les séjours de moins d'une semaine, un renouvellement au début du séjour est suffisant. L'accès à une laverie sans fourniture de nouveau linge ne satisfait pas cette exigence.

Réception de la clientèle : L'accueil peut être physique ou électronique, mais il doit inclure des informations et un accès aux équipements du logement. Un système de remise des clés ou une boîte à clés automatique est acceptable.

4. Quelles stratégies pour vous adapter ?

Avec ces nouvelles règles, il est essentiel de mettre en place des stratégies pour rester compétitif tout en minimisant l'impact de la TVA sur vos marges.

1. Miser sur les services para-hôteliers : En fournissant les trois services requis, vous serez assujetti à la TVA, mais vous pouvez récupérer la TVA sur vos dépenses (fournitures, entretien, etc.). Cela peut compenser en partie la taxe collectée sur vos revenus locatifs.

2. Franchise de base : Si votre chiffre d’affaires est inférieur à 91 900 € par an, vous êtes exempté de TVA. Cette stratégie peut être intéressante pour les petits gestionnaires. Surveillez bien vos revenus pour rester en dessous de ce seuil.

3. Révision des prix : Pour ne pas absorber le coût de la TVA, ajustez légèrement vos tarifs. Proposez des services annexes optionnels avec une facturation séparée, tout en restant compétitifs par rapport aux hôtels.

4. Utilisation de mandataires : Externalisez certains services (nettoyage, accueil) pour réduire la charge opérationnelle tout en respectant les critères de TVA. De nombreux prestataires spécialisés dans la conciergerie offrent ces services.

5. Optimisation des frais : Étant assujetti à la TVA, vous pouvez récupérer la TVA payée sur vos achats. C’est une bonne occasion d’optimiser vos dépenses en améliorant vos équipements ou en engageant des prestataires de qualité.

5. Impact sur vos revenus et tarifs

En proposant trois des quatre services, vous serez soumis à une TVA de 10 % sur vos revenus locatifs. Cette TVA peut être récupérée sur vos achats professionnels, ce qui peut compenser partiellement la charge fiscale. Si vous bénéficiez de la franchise de TVA (chiffre d'affaires inférieur à 91 900 € par an), vous ne serez pas concerné par ces règles, mais dépasser ce seuil vous obligera à appliquer la TVA.

Conclusion

Les nouvelles règles de TVA visent à aligner les locations meublées sur le modèle hôtelier. Pour rester conforme et optimiser votre gestion, il est crucial d'ajuster vos services et votre facturation en conséquence.

Conséquence majeure : la grande majorité des loueurs en meublé accueillant des voyageurs pour des séjours de moins de 7 jours seront désormais assujettis à la TVA. Cette nouvelle réglementation impactera particulièrement ceux qui possèdent plusieurs biens en location courte durée ou gèrent un portefeuille immobilier générant un chiffre d'affaires de 7 000 à 8 000 € par mois. Ces gestionnaires devront adapter leurs pratiques pour se conformer aux exigences fiscales, ce qui nécessitera une réévaluation de leur stratégie de gestion et de tarification.

Pour plus d’informations, consultez le texte complet du BOFiP mis à jour le 7 août 2024 ici.

---

🔎 Mes outils indispensables

Pour gérer efficacement ton activité immobilière et mettre toutes les chances de ton côté, voici les outils que j'utilise et recommande :

• Indy : Comptabilité en ligne destinée aux entrepreneurs individuels, SARL, SAS, SASU et SCI.

  Profite du 1er mois offert, sans engagement, et de la reprise gratuite de ton historique comptable en cours.
  👉 Lien pour bénéficier de l'offre

• Dougs : Comptabilité en ligne spécialement recommandée pour les LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et LMP (Loueur Meublé Professionnel).

  1 mois de comptabilité offert.
  👉 Lien pour bénéficier de l'offre

• Alan : Assurance santé pour les indépendants.

  1er mois d'assurance santé offert.
  👉 Lien pour bénéficier de l'offre

• Luko : Assurance habitation en ligne offrant une couverture rapide et efficace.
  👉 Découvrir

• YouSign : Outil de signature électronique que j’utilise pour les baux électroniques, notamment avec les voyageurs Airbnb.
  👉 Découvrir

• LegalPlace : Idéal pour la création et la domiciliation d’entreprises de manière simple et efficace.

  Profite de 15 % de réduction sur leurs services.
  👉 Lien pour bénéficier de l'offre

• Boursobank : La meilleure banque en ligne gratuite pour gérer plusieurs comptes, y compris ceux dédiés à l'encaissement des revenus Airbnb.

  Jusqu’à 220 € offerts pour toi en ouvrant un compte.
  👉 Lien pour bénéficier de l'offre