Des alternatives à la location courte durée ?
Deux solutions pour booster votre rentabilité sans faire du Airbnb.
Chers propriétaires et investisseurs,
Vous êtes sans doute bloqués par les nouvelles réglementations, les histoires de compensation commerciale ou d'autres raisons. Mais vous souhaitez toujours booster votre rentabilité parce qu'entre nous, louer sur du long terme, c'est peu rentable.
Ne vous en faites pas, il y a des solutions comme par exemple le bail mobilité de 1 à 10 mois. D’ailleurs, Airbnb a ouvert cette possibilité, et vous pouvez désormais le faire sur leur plateforme. Cependant, je ne vous le conseille pas. Pourquoi ?
Frais trop élevés : Le voyageur paye cher et vous gagnez moins.
Au lieu de ça, j’ai trouvé 2 alternatives :
Flexliving loue votre appartement à des entreprises pour leurs collaborateurs. Flexliving vous fera une proposition de loyer. Et si vous l'acceptez, ils s'occupent de tout et vous n'avez strictement rien à faire. Seul inconvénient, leur solution n’est pour le moment disponible que sur Paris.
Morningcroissant.fr
Morning Croissant propose des baux mobilité à tout type de profil (étudiants, travailleurs, entreprises). Vous décidez et gérez tout. Mon seul point d’alerte : sélectionnez de bons locataires car même s’il y a une assurance proposée par la plateforme pour les loyers impayés, sécurisez doublement en vérifiant les profils. Beaucoup falsifient les documents ou passent par des sociétés externes (comme Granteme) comme garants. Toujours rester méfiant car si un locataire ne paye plus, cela peut vite devenir compliqué.
Astuce pour booster votre visibilité sur Airbnb
Saviez-vous que les frais de ménage et les frais de dossier peuvent nuire à la visibilité de votre annonce sur Airbnb ? Autrefois, il était courant de les indiquer séparément, mais aujourd’hui, l’algorithme d’Airbnb et son intelligence artificielle détectent ces frais et favorisent les annonces sans frais supplémentaires.
Que faire pour améliorer votre classement ?
Supprimez les frais de ménage et de dossier : Plutôt que de les afficher séparément, incluez-les directement dans le prix à la nuitée.
Ajustez légèrement vos tarifs : Augmentez un peu le prix de vos nuitées pour compenser la suppression des frais supplémentaires. Cela rendra votre annonce plus attractive et augmentera sa visibilité dans les résultats de recherche.
En adoptant cette approche, non seulement vous rendez votre annonce plus compétitive, mais vous améliorez également l’expérience de vos clients, qui préfèrent souvent des prix tout compris.
Automatiser le ménage
L'un des aspects les plus difficiles à automatiser dans la location de courte durée est le ménage et la blanchisserie. Comme beaucoup d'autres, lorsque j'ai commencé il y a deux ans avec mon premier bien, je faisais moi-même le ménage. Cependant, même si cela permet d'éviter des frais, le ménage est une tâche fastidieuse et chronophage, que l'on soit proche ou non de sa location. En tant qu'investisseur, il est important de déléguer pour se dégager du temps et se concentrer sur d'autres aspects de son activité, par exemple.
Pour cela, j’ai commencé à recruter mon personnel de ménage via l’application Allovoisinet des groupes Facebook. Vous trouverez de nombreuses personnes prêtes à répondre à votre demande. Cependant, pour que votre location courte durée (LCD) fonctionne sur le long terme, voici quelques conseils pour un recrutement efficace :
1. Préparez une fiche de tâches
Dressez une liste simple des tâches : nettoyer le logement, changer les draps, laver et repasser hors domicile pour gagner du temps, etc.
Ensuite, créez un document de processus plus détaillé. Personnellement, mon document fait 12 pages et décrit chaque étape du processus de nettoyage comme si c’était moi qui le faisais.
2. Privilégiez la proximité
Recrutez des personnes proches de votre domicile. Si la personne habite à 10 km, n’est pas véhiculée ou doit affronter des embouteillages, cela peut devenir problématique et la démotiver.
3. Récompensez correctement
Ne sous-payez pas le personnel de ménage. Soyez reconnaissant envers ces personnes qui assurent le ménage, car sans elles, il serait difficile de transformer la location de courte durée en un véritable business durable. Adoptez une approche gagnant-gagnant. Malheureusement, je vois encore trop de propriétaires essayer de réduire les coûts des prestations pour augmenter leur marge. Le problème est que, sur le long terme, cette approche ne fonctionne pas. Mettez-vous à leur place : ils ont probablement une famille, des impôts et des taxes à payer. Donc, si vous les payez mal, ils partiront dès qu'ils trouveront mieux, ou alors la qualité ne sera pas au rendez-vous et cela impactera forcément votre rentabilité (par exemple : une mauvaise note sur Airbnb = moins de visibilité = baisse des réservations = baisse de votre rentabilité). Pour assurer la qualité et la fiabilité du service, payez au-dessus du marché. Personnellement, je n'hésite pas à rémunérer mes prestataires au-delà du tarif habituel, avec des prix évolutifs et des récompenses occasionnelles. Le résultat est un travail impeccable, sans retard ni annulation, et surtout un business stable sur le long terme.
4. Dupliquer le personnel de ménage
Pour chaque logement, je recommande d'avoir deux personnes en rotation. Cela garantit que vous aurez toujours quelqu'un de disponible en cas d’imprévu, de vacances ou autre. Cela permet également de maintenir une qualité de service constante et d’éviter les interruptions.
5. Tester et contrôler
Pour assurer la qualité du ménage, voici ma méthode de test et de contrôle :
a. Compréhension de la mission
Je commence par m'assurer par message que la personne a bien compris la mission et mes attentes (par exemple : faire le ménage, apporter ses propres produits, gérer le linge de lit, les disponibilités, etc.).
b. Premier test : Documentation et présence
Si cette étape est validée, je fournis mon document détaillé, des photos et des vidéos des processus.
Pour le premier ménage, je suis présent à l’appartement sans contrôler directement mais plus pour instaurer une certaine exigence et garder le contrôle.
c. Évaluation et feedback
Une fois le ménage terminé, je contrôle et discute avec la personne des points positifs et négatifs.
Si je suis satisfait, je demande à la personne de revenir trois fois consécutivement pour qu’elle puisse acquérir des automatismes.
Je vérifie systématiquement les trois premiers ménages après leur réalisation, sans informer la personne à l'avance.
d. Rappel et ajustements
Si des aspects ne sont pas satisfaisants, je fais un rappel en envoyant des photos et des vidéos pour illustrer les points à améliorer.
e. Autonomie et contrôle aléatoire
Si la personne répond à mes attentes, je la laisse ensuite en totale autonomie.
Je réalise des contrôles aléatoires tous les un à deux mois.
Si je ne suis pas sur place, je délègue le contrôle à une personne de confiance.
Avec cette méthode rigoureuse de test et de contrôle, vous pouvez vous assurer que votre personnel de ménage maintient un niveau de qualité élevé, garantissant ainsi la satisfaction des clients et le bon fonctionnement de votre location courte durée.
En suivant tous ces conseils, vous pouvez automatiser efficacement le ménage et la blanchisserie, assurant ainsi la pérennité de votre location courte durée.
Quel régime fiscal choisir pour ma location courte durée ?
Lorsque vous faites de la location courte durée, vous êtes catégorisé en location meublée.
En tant qu’investisseur en nom propre (pas de société), vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC et le régime réel.
Concrètement, qu’est-ce que cela signifie ?
Régime Micro-BIC
Lors de votre déclaration de revenus fonciers (revenus tirés de la location meublée), le fisc vous laisse le choix d’opter pour le régime du micro-BIC. Ce régime permet d’obtenir un abattement sur le chiffre d’affaires (CA) réalisé. Par exemple :
Si vous générez 10 000 € de revenus locatifs, l’État vous permet de bénéficier d’un abattement de 50%, soit 5 000 € (qui correspondent à toutes vos charges).
Sur les 5 000 € restants, vous devrez payer l’impôt constitué de votre taux marginal d’imposition (TMI) plus les prélèvements sociaux de 17,2%.
Si vous êtes dans une tranche à 30%, cela signifie que vous devrez payer 47,2% (30% + 17,2%) d’impôt sur les 5 000 € retenus, soit 2 360 € sur un total de 10 000 € de CA généré.
Régime Réel
Le deuxième choix, le régime réel, permet de déduire toutes vos charges (EDF, charges de copropriété, frais comptables, ménage, intérêts du crédit, etc.). Vous serez imposé sur le bénéfice restant. Par exemple :
Pour 10 000 € de CA, si vous avez 5 000 € de charges, il restera 5 000 €.
Le gros avantage est que vous pouvez également déduire l’amortissement comptable.
Qu’est-ce que l’amortissement comptable ?
Lorsque vous achetez un bien, par exemple un ordinateur de 1 000 €, le fisc considère que sa valeur se détériorera avec le temps et qu’au bout de 5 ans, il vaudra 0 €. Vous pouvez donc déduire 200 € de charges par an pendant 5 ans sur votre CA.
Pour un bien immobilier, c’est le même principe. Pour un appartement de 100 000 €, le fisc retient une valeur de 80 000 € (valeur foncière) qui peut être amortie sur 30 ans, soit 2 666 € de charges déductibles par an.
Exemple
CA : 10 000 €
Charges : 5 000 €
Amortissement : 2 666 €
Bénéfice imposable : 10 000 € - 5 000 € - 2 666 € = 2 334 €
Impôt à payer (47,2% de 2 334 €) : 1 101 €
Comparé au régime micro-BIC, où vous auriez payé 2 360 €, le régime réel peut être beaucoup plus avantageux si vous avez de nombreuses charges.
Conclusion
Étant donné qu’en location courte durée, nous avons généralement beaucoup de charges, il peut être intéressant d’opter pour le régime réel. Cependant, vérifiez par rapport à votre situation et la rentabilité de votre bien. Même si ce n’est pas obligatoire, je vous conseille de prendre un comptable pour s’occuper de tout cela et de faire vos bilans en fin d’année.
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