Des Jeux Olympiques mauvais pour le business
Des logements désespérément vides à quelques jours du début des JO.
Titre accrocheur et pourtant c’est bien la réalité du marché
1️⃣ Premier constat : un taux de remplissage de 70%
Revenons un an en arrière. Tout le monde, des hôteliers aux propriétaires Airbnb en passant par les restaurateurs, se frottait les mains en pensant que les JO seraient la période la plus profitable de l’année 2024. Et nous voilà à J-2 du début des JO, et le constat est unanime : les JO ne sont pas profitables pour nos business.
Cela n'aurait pas dû nous surprendre. Il y a un an, lorsque les prix à la nuitée étaient affichés à dix fois le prix initial, les réservations tombaient comme des petits pains. Tout le monde disait : "Mets ton bien sur Airbnb, tu vas faire fortune." Pourtant, les dernières données montrent un taux de remplissage de seulement 70%, bien loin des 100% attendus. Les prix, initialement multipliés par cinq, n’ont finalement augmenté que de 10 à 100%, soit un maximum de x2.
Pourquoi ? Simplement à cause du principe de l'offre et de la demande.
Offre : les logements disponibles
Demande : les voyageurs
Selon certains médias, nous sommes passés de 65,000 logements disponibles sur Airbnb habituellement à plus de 145,000 à l'approche des JO. Pas étonnant de voir beaucoup de voyageurs annuler leurs réservations onéreuses pour en refaire à des tarifs plus abordables. Plus de logements sur le marché signifie concurrence accrue et baisse des prix.
2️⃣ Deuxième constat : un gouvernement qui nous met des bâtons dans les roues
Un taux de remplissage faible et des prix bas, c'est compréhensible car c'est un phénomène historique observé lors de chaque JO. Mais la mise en place de barrières dans la capitale, périmètres de sécurité, restrictions de circulation, et la réintroduction de QR codes rappelant la période Covid, ont poussé beaucoup de touristes à annuler leur voyage. Ces contraintes sont trop lourdes. Pas de QR code, pas de circulation. Beaucoup voulaient profiter des JO pour visiter la capitale.
Un constat alarmant puisqu’on parle de 15 millions de touristes à Paris, soit 5 millions de plus qu’en 2023, mais avec deux fois plus de contraintes. Comment les JO peuvent-ils être profitables pour nos propriétaires, conciergeries, hôteliers et restaurateurs ?
Avez-vous vu cette vidéo de cette personne en scooter qui voulait accéder à son lieu de travail à seulement 20 mètres mais s'est vue refuser l’accès faute de QR code ? Ou ce restaurateur inquiet du nombre de réservations annulées car ses clients ne pouvaient pas venir sans QR code ?
Et n'oublions pas l’ambiance générale tendue par les élections législatives et l'incertitude politique qui a mis un coup d'arrêt aux réservations.
Un doux cocktail explosif aux yeux du monde.
Comment s'assurer d'avoir de bons locataires lorsque l'on fait de la LCD ?
En deux ans, j'ai seulement eu un verre cassé, quelques fourchettes disparues et un ménage approfondi à réaliser. Beaucoup diront que c'est de la chance, mais ce n'est pas le cas. Voici ma méthode pour minimiser les risques :
➡️ Vérification d'identité : Pour chaque réservation, je demande la pièce d'identité ou le passeport du voyageur, ainsi que son adresse e-mail.
➡️ Bail à signer : Je rédige un bail incluant les informations du voyageur, les dates du séjour, le règlement intérieur, les pénalités et un inventaire. La réservation est définitivement validée une fois le bail signé via l'application Yousign.
➡️ Règlement intérieur affiché : J'affiche le règlement en français et en anglais sur la porte d'entrée et des pictogrammes pour indiquer les consignes (ex : sortir les poubelles).
➡️ Rappels dans les messages : Tous les messages automatiques envoyés aux voyageurs incluent un lien vers les informations de l'appartement et un rappel du règlement accepté.
Avantages de cette méthode
Respect des voyageurs : Les voyageurs respectent les règles, ce qui réduit les risques de dégradation. De plus, grâce au règlement intérieur et au bail signé, ils sont conscients des pénalités encourues, ce qui les incite à éviter les dégradations et à respecter les règles.
Preuves en cas de litige : Vous avez l'historique des échanges et un bail légal pour faire jouer l'assurance, notamment Aircover d'Airbnb.
Délai de vérification
Les voyageurs ont 24h après la réservation pour m'envoyer une photo de leur pièce d'identité et 48h pour signer le bail. Passé ce délai, j'annule la réservation sans pénalité car cette règle est stipulée dans mon annonce. En deux ans, une seule personne a annulé sa réservation.
Résultat : des voyageurs qui prennent soin de votre logement, respectent le voisinage, et une assurance Aircover qui me rembourse systématiquement lorsque je fournis une preuve supplémentaire, à savoir le bail signé par le voyageur.
Astuce Airbnb : comment booster ses revenus ?
Pour maximiser vos revenus sur Airbnb, une stratégie efficace consiste à proposer des options complémentaires à vos locataires. Voici quelques suggestions et conseils pour facturer ces services directement via la plateforme Airbnb.
Voici des exemples de services que j'utilise et leurs tarifs :
⏰ Départ tardif (jusqu'à 12h au lieu de 10h) : 25 €
⏰ Arrivée anticipée (14h au lieu de 16h) : 25 €
🌙 Arrivée tardive (après 20h) : 25 €
🕛 Arrivée anticipée + départ tardif : 35 €
🚼 Lit parapluie bébé : 7 €
💝 Pack romantique : 50 €
🚗 Place de parking privé : 14,90 €
Pour facturer ces services, demandez simplement un paiement supplémentaire au voyageur directement sur Airbnb. Pensez à indiquer vos services supplémentaires dès que la réservation est confirmée. Ainsi, le voyageur sera informé des options disponibles. En général, les voyageurs apprécient la possibilité d'arriver plus tôt ou plus tard, ou de partir plus tard.
Résultat : j'arrive à augmenter mon chiffre d'affaires de 5 à 10 % par mois.
Ma copropriété m'interdit d'exercer une activité commerciale type Airbnb, que faire ?
Vous vous demandez peut-être s'il est légal de faire du Airbnb alors que votre copropriété a voté l'interdiction des activités commerciales, comme la location courte durée.
Eh bien, sachez qu'une récente jurisprudence a qualifié l'activité de location courte durée d'activité civile, à condition de ne pas proposer de services para-hôteliers. Cela signifie qu'elle n'est pas interdite par un règlement de copropriété qui proscrit les activités commerciales.
Qu'est-ce qu'une activité para-hôtelière ?
Une activité de location courte durée reste de nature civile si vous ne fournissez pas au moins 3 des 4 prestations suivantes :
L'accueil personnalisé des voyageurs
Le ménage pendant le séjour
Le changement de linge pendant le séjour
Le petit déjeuner, comme dans un établissement hôtelier
Conclusion
Si votre syndic de copropriété vous informe que la location courte durée est interdite parce que c'est une activité commerciale, ne paniquez pas. Expliquez simplement que, selon les textes de loi, tant que vous ne proposez pas de prestations para-hôtelières, votre activité est de nature civile..
NB : Bien évidemment, cela est à vérifier au cas par cas car chaque règlement de copropriété est différent.