Réglementation en matière de location courte durée
Deux règles à connaître pour rester en conformité.
Chers propriétaires et investisseurs,
La location courte durée via des plateformes comme Airbnb offre de nombreuses opportunités, mais elle est également soumise à une réglementation stricte en France.
Deux règles à connaître pour rester en conformité
1️⃣ Le changement d’usage
Dans certaines villes et certains quartiers, une autorisation est nécessaire pour utiliser votre résidence secondaire comme location touristique. Vous pouvez obtenir une autorisation de changement d'usage auprès de votre mairie.
Dans le cadre des règles applicables au changement d'usage, certaines mairies exigent l'achat d'une surface équivalente d'un local commercial que vous devrez transformer en un espace résidentiel (compensation commerciale). Cela s'applique notamment à Paris, aux villes de plus de 200 000 habitants et à de plus en plus de communes, notamment en Île-de-France. Les modalités des compensations peuvent varier d'une ville à l'autre.
Exemple
Vous souhaitez mettre votre appartement en location courte durée à l’année.
Vous devez demander un changement d’usage pour passer votre appartement actuellement en usage d’habitation à un usage commercial (Airbnb est considérée comme une activité à usage commercial).
Le changement d’usage sera accepté par la mairie que si vous faites une compensation commerciale. Étant donné que votre logement passera en usage commercial, vous devrez trouver un local commercial pour le transformer en usage d’habitation pour compenser. Le problème est qu'il faut acheter un local commercial, ce qui n’est pas à la portée de tout le monde, surtout dans les grandes villes.
2️⃣ L’enregistrement
Il s’agit d’une simple déclaration à faire à la mairie qui vous donnera un numéro d’enregistrement.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi pour une République numérique et la loi ELAN, la législation française stipule que certaines municipalités peuvent établir une procédure d'« enregistrement » pour toute personne proposant un meublé de tourisme à la location. Cette procédure est gratuite et ne prend que quelques minutes. Avant de commencer à accueillir des voyageurs, vous devez obtenir un numéro d'enregistrement sur le site web de votre mairie et l'indiquer sur votre annonce Airbnb.
Rappel
Résidence Principale
La location de votre résidence principale via Airbnb est limitée à 120 jours par an. Au-delà, il faut obtenir une autorisation de changement d’usage, ce qui est souvent difficile à obtenir dans les grandes villes comme Paris. Donc tant que vous louez dans la limite de 120 jours, vous n’avez aucune formalité à remplir.
Résidence Secondaire
Pour louer une résidence secondaire sur Airbnb, il faut généralement obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie, ce qui implique souvent de compenser la perte de logements en créant un nombre équivalent de mètres carrés de logement permanent.
Des solutions pour contourner ces restrictions ?
Comme vous l’avez compris, la réglementation, en particulier la règle de compensation commerciale, freine de nombreux investisseurs. Voici quelques solutions pour naviguer dans ce cadre restrictif :
Compensation commerciale: Bien que coûteuse, cette option reste une solution directe.
Bail mobilité: Ce bail, d’une durée de 1 à 10 mois, permet de louer sans changer l’usage du bien.
Investir dans un logement à usage commercial: Cherchez des biens déjà classés comme commerciaux.
Acheter des « bons » de compensation commerciale: Certains propriétaires détiennent des « bons » suite à une transformation de locaux commerciaux en habitations. Vous pouvez les acheter pour simplifier votre démarche.
Prendre le risque de louer sans autorisation: Bien que les municipalités aient des moyens de contrôle limités, cette option comporte des risques de sanctions.
Exploiter les flous juridiques: Certaines jurisprudences récentes considèrent la location courte durée comme une activité civile, ce qui pourrait éviter le changement d’usage. Cependant, cette approche doit être utilisée avec prudence.
Flous juridiques en notre faveur ?
Selon l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable dans certaines communes, conformément aux conditions fixées par l'article L631-7-1 du même code. Cette autorisation est requise notamment lors de la location répétée de locaux meublés destinés à l'habitation à une clientèle de passage, sans qu'elle y élise domicile. Cette disposition implique que l'activité de location courte durée, considérée comme une activité commerciale, nécessite un changement d'usage dans ce contexte.
Selon le Code de l'urbanisme, en accord avec le guide de la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme (page 71), établit que les logements exploités en courte durée entrent dans la sous-destination « logement et hébergement » , à condition qu'ils ne proposent pas de prestation hôtelière. Cette classification implique que, du point de vue de l'urbanisme, la location courte durée est assimilée à la destination « habitation ».
La sous-destination logement comprend les logements utilisés à titre de résidence principale, secondaire ou logement occasionnel. Cette sous destination recouvre également les meublés de tourisme dès lors qu’il ne propose pas de prestation hôtelière au sens du petit b du 4ème ment de l’article 261-D du code générale des impôts.
Il convient également de mentionner une controverse concernant la nature de cette activité. Bien que certains textes considèrent la location courte durée comme une activité commerciale, une récente jurisprudence a remis en question cette classification, la qualifiant plutôt d'activité civile. Cette divergence soulève la question de la nécessité d'un changement d'usage selon le Code de la construction, notamment pour une activité considérée comme civile.
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